15 Eylül 2024 tarihinde Ticaret Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ile gündeme gelen Emlakçılar hangi mevzuata tabidirler? Kısaca göz atalım ve uygulamaya konulan yeni sistemi de açıklayalım.
Halk arasında Emlakçılık olarak bilinen bu faaliyet biz hukukçular arasında Gayrimenkul Simsarlığı olarak adlandırılır. Bunun kaynağı Türk Borçlar Kanununun 520-525 maddeleri arasında Simsarlık başlığı altında düzenlenmiş olmasıdır.
Bu maddelerdeki düzenlemeler geniş kapsamlı olup, Emlakçılık faaliyetini de kapsar.
TBK çok genel hükümler içerdiğinden ve gerek emlakçılarla müşterileri, gerekse kendi aralarındaki ihtilafları çözmek konusunda yetersiz kaldığından, 2018 tarihinde bir yönetmelik yürürlüğe girdi ve emlakçılara çeki düzen vermeyi amaçladı: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik
İlgili Yönetmelik madde 4’te bu sektörde rol alan aktörlerin tanımı yapılmıştır.
Buna göre ‘Emlakçılık’ faaliyetini Yönetmelik’te tanımlanan İşletmeler ve Sözleşmeli İşletmeler yapabilir. Bunlara pratikte Emlak İşletmesi de denilmektedir. İşletme deyince, sadece A.Ş ya da Limited gibi şirketler gelmesin aklınıza. İşletme, şirketleri de içine alan çok geniş bir kavramdır. Sadece bir ‘kişi’ de işletme işletebilir. Halk arasında bunlara ‘şahıs şirketi’ dense de, aslında hukuki anlamda şirket niteliğinde değildir. İlgili Yönetmeliğe göre gerek ‘esnaf’ faaliyeti düzeyinde, gerekse ‘ticari’ faaliyet sayılabilecek büyüklükteki işletmeler emlakçılık faaliyetinde bulunabilir. Pratikte ise bu alanda daha çok şahıs şirketlerine rastlarız.
Yönetmelik’te yer alan ‘Sözleşmeli İşletmeler’ ise, bir ‘İşletme’ ile sözleşme ilişkisi kurarlar ve ancak bu şartla ve sözleşme ilişkisi içine girdikleri İşletme üzerinden emlakçılık faaliyetinde bulunabilirler. İşletme ve Sözleşmeli İşletmeler de bünyelerinde, mevzuatta nitelikleri belirtilmiş olan, Sorumlu Emlak Danışmanı ve Emlak Danışmanı bulundururlar. Hatta Sorumlu Emlak Danışmanı bulundurmak zorundadırlar.
Ayrıca, bu İşletmeler ve Sözleşmeli İşletmeler Yetki Belgesi almak zorundadırlar.
Madde 12/ fıkra 1’de emlakçılık faaliyetinde bulunan ve bu hususta internete ilan veren İşletme ve Sözleşmeli İşletmelerin yükümlülük ve sorumlulukları hüküm altına alınmıştır.
Madde 12/fıkra 2’de ise bu ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek ve tüzel kişilerin yükümlülükleri düzenlenmiştir. ‘Sahibinden’ bunun en popüler örneğidir. Bu madde, elektronik ortam sağlayan gerçek ya da tüzel kişilere, ilan sahibi İşletme ve Sözleşmeli İşletmeler ‘Mevzuata uygun mu, gerekli evraka sahip mi?’ kontrol etmek gibi çok ciddi bir sorumluluk yüklemiştir.
Gelelim, 15 Eylül’de yürürlüğe sokulan Elektronik İlan Doğrulama Sistemine (EİDS). Bu uygulamanın hukuki dayanağı bahsi geçen Yönetmelik olup, amacı işbu mevzuatın tam olarak uygulanmasını sağlamaktır.
Bu sistem ile, emlak ilanları sadece taşınmaz sahiplerinin kendileri, eşleri, 2.dereceye kadar yakınları veya yetkilendirdiği emlak işletmesi aracılığıyla verilebilir. Sistemin amacı yetkisiz, mevzuata aykırı olarak faaliyet gösterenleri ve sahte ilanları önlemektir. Taşınmaz sahibi e-devlet üzerinden emlak işletmesini seçer ve de yetki süresini belirler. Emlak işletmesi bu yetki ile sadece elektronik ortamda ilan verebilir, tapu dairesinde ise herhangi bir işlem yapamaz.
⚖️⚖️⚖️
DIKMENLAWOFFICE 